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旧业主不迁户口新房东没辙?  

2012-01-07 10:24:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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南都漫画:张建辉

  置业培训班

  家住张槎的张先生是湖南人,本来早已经在当地的荟丽精英城买了一套120平方米的房子。但为了让女儿能够就读佛山城南名校同济小学,张先生就打算在禅城买套房子,把户口迁到这边来,方便女儿入学。

  权衡一番后,张先生觉得同济小学附近的同济新村不错,小区虽然楼龄较长,但是小孩子每天上学放学方便。

  他在经过中介和学校的多重问询后,确定只要买了房子,把户口迁过来之后,就有学位了。最后张先生看中了同济新村一套两房单位,总价大约40万,为了加快交易流程,张先生一次性付清了房款。但过户后,张先生却傻了眼,原来前业主迟迟没把户口迁出,他的户口迁不进来。而令他事前没有想到的是,在签订合同之前双方只是口头约定,学位的调控没有写入购房合同,导致张先生的名校梦受阻。

  针对该问题,广东沃金律师事务所唐全洲律师认为,因为买方没有约束卖家将户口迁出的严格责任条款的意识,所以导致现在没有合同可寻,很难追究责任,唯有上告法庭。买家在购买房子时,应该在合同中约定户口迁移事项。

  防范措施

  合同应写卖家不迁户口就赔钱

  要在合同的附加条款中写明,以经济赔偿金的形式要求卖家户口迁出,如果预期未迁出,则卖家应当向买方赔偿经济损失。但这种规定关系到如何量化买方经济损失的问题,会有些笼统。在提起诉讼时,买方往往因无法量化自己的实际损失,导致难以举证,对自己不利。最好是采用违约金的形式,要求卖家迁出户口。附加条款的具体规定可为“出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出,如逾期未迁出,则每逾期一日,出卖人按每日多少元或以总房款的万分之几向买受人支付违约金,直至户口迁出时止。”这种约定方式有一定威慑性和可操作性,可在一定程度上达到向卖家获取违约金来给其施加压力,迫使其迁出户口的目的。但隐患犹存,一旦卖家取得全部房款,可能会玩失踪。

  扣留购房尾款

  以扣留购房尾款并追究卖家违约金的形式要求卖家户口迁出。采用这一形式可最大程度保障买受人的购房权益。

  买卖双方可在补充协议中约定:“卖家应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出,如未按时迁出,则买方可将房款尾款暂扣,直至户口迁出时止。如卖家逾期××日仍未将户口迁出,则卖家放弃要求买方支付购房尾款的权利。同时,卖家应当自协议约定户籍应当迁出之次日起,按每日×××元或总房价的万分之几向买方支付违约金,直至户口迁出之日止。如买方根据本条款将购房尾款暂扣或没收,卖家仍应当按买卖合同的约定将该房屋交付给买方。不得以买方暂扣或未支付购房尾款为由拒交房屋。”这样约定下来,若卖家户口逾期不迁,买方可暂扣购房尾款,待户口未迁出逾期一定时间,买方不仅不用支付购房尾款,还可以按户口未迁出的逾期天数向出卖家要违约金。

  采写:南都记者田静雯 周晓南

 

 

 

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